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贷款买房先等等,选“20年”还是“30年”?
2019-12-02 10:07:39   来源:匿名   热度:4487   作者:佚名   阅读(4963次)
 

贷款买房对许多购房者来说是最困难的问题之一。

这些年来,房价急剧上涨,城镇和县城很容易倒塌。数据显示,截至2018年底,100个城市新建商品房平均成交价格为每平方米13382元,同比增长8%。如果不包括一线和二线城市的数据,三线及以下城市的平均房价高达每平方米10,885元。

面对100多万元的房价,很难全额买房,用公积金买房,同时借钱。

以今年为例。许多城市收紧了公积金贷款的门槛。自2019年起,Xi安省暂停提取本市以外的住房公积金。天津已经限制了公积金存款人的贷款额度。成都严格执行房贷并重的原则。石家庄已暂停发放其他地方的住房公积金贷款。仅在最近几个月,就有32个城市恢复了公积金新政策。

最近,无锡也降低了公积金贷款额度,个人最高贷款额度从50万降至30万,家庭最高贷款额度从80万降至60万。

由于房价上涨、公积金不足、门槛收紧等因素,商业贷款越来越成为购房抵押贷款的主流。

此外,新的抵押条例出台后,你还不如等着贷款买房。

从10月8日起,新发布的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(lpr)确定。公告主要针对新发布的个人住房贷款利率,现有个人住房贷款利率仍以原合同为准。

参照9月20日公布的新贷款市场的报价利率,一年期贷款利率为4.2%,五年以上贷款利率为4.85%。与之前的值相比,一年期lpr连续第二次下降了5个基点。Lpr五年来没有变化。

作为抵押贷款利率基准的5年期lpr在未来不太可能降低,但地方政府有更多的空间增加更多的点数。

为什么我们要从10月份开始关注新规定?

虽然抵押贷款利率整体不会下降,但在“城市政策”框架下,各地增加自身点数的空间将会变大,一些城市将向刚刚需要的第一批公寓倾斜,如棚户区后人口外流、存量大、购买力不足的城市。

毕竟,央行的公告中有一个关键点:第一套不低于5年的长期资产回报率,而增幅取决于全国各地分行的独立决策。当该政策尚未实施或刚刚出台时,每个人都在观望。只有等待一段时间后,一些区域才会变得松弛。

那么,根据新规则,抵押贷款选举是“20年”还是“30年”?

让我们先做一个简单的计算。在平均资本中,在两种本金和利息匹配方式下,20年期和30年期抵押贷款选择之间的差异有多大?

贷款100万元,按揭利率5.88%,20年按揭,首期还款金额高达9000元,其中每月固定本金4166元,其余全为利息。

30年来,首期每月还款7600元以上,其中本金2700元以下,利息5000元以下。

本金和利息的匹配正好相反。每月还款本金逐月增加,利息逐月减少,但每月还款额保持不变(取决于未来lpr的波动)。

贷款100万元,抵押贷款利率5.88%,20年来每月固定在7000元以上,其中近5000元为还款初期应还利息。

30年来,每月固定还款5900元以上,其中利息近5000元,本金仅1000元左右。

显然,30年等额本息贷款是每月最少的还款方式,其次是20年等额本息贷款、30年平均资本和20年平均资本,但利息和本金的构成结构不同。

了解了算法,让我们来谈谈贷款时间的选择。笔者认为应从以下两个方面来考虑。

首先,原则上,时间越长越好。

许多人不习惯债务的感觉,尤其是老年购房者,当他们听说买房要背负30年的债务时,会感到头痛。事实上,事实并非如此。至少在过去几年里,用借来的钱买房只是变成了一种储蓄。这笔钱的贡献远远大于银行。

我们不妨看看一组数据。

从1990年到2000年,广义货币m2增长了8倍,以cpi衡量的价格上涨了101%。

从2001年到2018年底,m 2在18年间增长了11.5倍,但cpi增长不到50%。

当m2增长率在过去18年中大幅上升时,为什么我们感觉不到价格有很大变化?尽管包括劳动力成本在内的餐饮、维护和家政等工作更有价值,但电子产品和大规模生产的装配线产品实际上降低了价格。

原因是住房市场化后,多余的钱流入了房地产。

换句话说,借来的钱换成了房子。随着现金购买力的下降和房地产价格的上涨,负债会越来越轻。

尽管从30年的长期来看,利息支出要高得多,但对绝大多数只有一套住房的贫困人口来说,抵押贷款是他们一生中唯一的大额、长期和低息贷款。在货币持续扩张的时代,这相当于提供了一个保存现金价值的绝佳机会。时间越长,他们享受的折扣就越高。

如上所述,根据新规定,第一套公寓的贷款也必须选择“长期”而不是“短期”。除了目前世界上许多国家已经进入降息周期之外,如果选择“长期”贷款,30年还贷周期肯定比20年、15年和10年更灵活。

因此,如果你只是需要一个家庭第一套房,明智的做法是选择30年的本金、利息和贷款相匹配的方式。

其次,这取决于不同的城市和它们自己的财政资源。

当然,凡事都有例外。不是每个人都必须通过匹配本金和利息来借款30年,因为不同的城市有不同的财政资源和不同的买房目的。用业内人士的话来说,如果选择了错误的方式,许多人会免费给钱。

例如,在过去几年里,新的一线城市、二线省会城市和大都市周围的三四线强市全年都保持着人口净流入,房价就像脱缰的野马,尤其是2015年至2018年的上涨浪潮,概念只能“猛涨”。这些城市的房屋增值速度超过了房屋贷款利率,30年的房屋贷款自然比20年的房屋贷款更具成本效益。

然而,例如西北的甘肃和青海,东北的黑吉利奥,以及这些省份的三、四线城市,因为它们不能形成有效的集聚效应,即使在两三波房价上涨之后,房价仍保持在较低水平。在一些地方,每一级甚至不需要1000元以上。在这种情况下,贷款时间越短越好。否则,贷款时间越长,利息就越高,而房地产无法增值意味着成本越高,银行得到的钱就越多。

当然,如果你不缺钱,也不想用所有的钱买房子,资金周转会很快,你可以在预期的3到5年内偿还房子的贷款,此时选择20年是合理的。

如果买房耗尽了家庭的财力,透支了所有的亲戚、朋友和六个钱包,而且收入固定,没有改善的余地,在仔细计算的基础上,抵押期应该尽可能延长。

最后,让我们做一个简短的总结。

首先,自10月份以来实施的新抵押贷款法规肯定会向急需的法规倾斜。对于第一批购房者来说,最好选择30年等额本息、还款少、压力小的方式,以便充分利用他们的资质、贷款金额和贷款年限。

其次,在人口、就业和规模都很差的中小城市,房地产市场的上升空间已经透支。如果家庭的财力也允许,如果这两个条件得到满足,可以选择20年内平均资本的方式来使还款成本最小化。

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